保利地產:銷售業績持續增長,毛利率處于行業高位

保利地產:銷售業績持續增長,毛利率處于行業高位
2021年05月17日 10:27 金融界

原標題:保利地產:銷售業績持續增長,毛利率處于行業高位 來源:覽富財經

全年銷售額已經成功突破5000億大關的保利地產(600048.SH),今年仍然保持不錯的增長態勢。根據公司日前發布的2021年4月份銷售情況簡報顯示,銷售面積和銷售金額較去年同期均實現大幅增長。考慮到保利地產手中土地儲備充裕,戰略定位明確,并具備明顯的融資優勢,未來發展可期。

持續保持高增長

保利地產并未停下前進的腳步。

據近日發布的2021年4月份銷售情況簡報數據顯示,2021年4月,公司實現簽約面積330.9萬平方米,同比增加35.6%;實現簽約金額512.0億元,同比增加36.2%。2021年1-4月,公司實現簽約面積1049.2萬平方米,同比增加42.9%;實現簽約金額1754.8億元,同比增加61.6%。

考慮到2020年因疫情影響導致低基數原因,即便是與2019年同期相比,仍保持增長。通過測算,今年1-4月累計合同銷售面積和銷售金額較2019年同比分別增加9.8%和19.3%。

得益于城市深耕策略,保利地產2020年銷售業績增長平穩,銷售金額再創新高。數據顯示,2020年,保利地產實現簽約金額5028.48億元,同比增長8.88%。簽約面積3409.19萬平方米,同比增加9.16%,整體銷售增速較2019年有所回落。

市場占有率方面,公司的整體市場占有率為2.90%,較2019年基本持平。

分區域來看,保利地產珠三角及長三角銷售合計占比達52%,較2019年提升6個百分點。從城市能級的角度來看,2020年一、二線城市的銷售貢獻度達74%,能級相對較高。從深耕的角度來看,2020年保利地產在16個城市排名市場第一,39個城市排名市場前三。單城簽約過百億城市15個,較2019年增加2個,合計銷售貢獻超2700億元。其中保利地產深耕的廣州、佛山合計銷售規模超820億,成都超200億,上海、杭州、南京、北京等超100億,核心區域及城市深耕效果顯著。

盈利質量不錯

從盈利質量方面來看,在行業毛利率水平整體下滑的大背景下,保利地產仍能取得30%左右的毛利率,盈利質量較高。

毋庸置疑,由于結算結構變化和嚴厲調控也影響到了它的毛利率水平。2020年保利地產毛利率為32.59%,同比下降2.38個百分點;2021年一季度其毛利率為35.45%,同比下降4.36個百分點。機構分析認為,保利地產2020年度和2021年一季度結算毛利率均出現下降,一是由于2017-2018年高價土地項目進入結算周期,二是由于近期嚴厲的房地產調控政策和限價政策,短期遏制了行業整體盈利水平。

但不可否認的是,保利地產整體毛利率水平仍維持在高位。

億翰智庫認為,由于轉結項目土地成本偏高,而限價政策導致售價不及預期,以及多元化收入下降和持有物業的公允價值虧損等原因,2020年行業毛利潤率整體呈下降趨勢,E50房企普遍保持在20%-25%之間。而反觀保利地產,其毛利率水平仍能保持在30%左右的水準,實屬難得。

此外,保利地產利潤率保持上升態勢。數據表明,2020年其三費費用率達11.16%,和2019年基本持平。隨著公司合作項目增多并逐步進入結轉期,投資收益同比大幅上升65.91%至61.41億元,疊加稅金等等支出減少的影響,公司凈利率不降反升,凈利潤率升至16.47%,同比增長0.56個百分點。

未來發展可期

目前,保利地產已經形成了清晰的戰略定位,并擁有充足的土地儲備,未來發展潛力不容小覷。

截至2021年3月,保利地產總資產規模13141.7億元,同比增長5.02%;凈資產規模1824.8億元,同比增長1.25%;資產負債率78.7%;凈負債率為69.6%;剔除預收賬款的資產負債率為68.8%。截止報告期末,公司持有貨幣資金1305.77億元,現金短債比為1.81。“三道紅線”指標穩居綠檔。

此外,保利地產融資成本處于低位,為未來發展預留了不小的空間。一季度公司發行公司債、中票合計94.7億元,加權融資成本僅3.68%,融資成本在2020年底4.77%的基礎上進一步下降,融資優勢愈發明顯。

保利地產堅持深耕“中心城市+城市群”,持續加碼優質土地儲備。數據表明,2020年,保利地產新增土儲建筑面積3185.7萬平,同比增長19.1%;拿地面積/銷售面積比值約93.4%,對比2019年的85.6%提升了7.8個百分點;總地價2353.5億元,同比增長約51.4%。另有數據表明,全年38個核心城市拓展金額占比達83%,同比提升4個百分點。

預計全年延續積極拿地態勢。公司一季度拿地(月度公告口徑)面積同比增長77%至811萬平方米,拿地金額同比增長30%至452億元,對應拿地強度36%,權益比例70%(2020年65%),開年拿地態度積極。公司2021年投資計劃同比增長兩成至3950億元,延續等量或增量拓展的拿地策略。

機構認為保利地產發展潛力可期。中金公司認為,保利地產當前土地儲備較充裕(在手資源覆蓋倍數約3年)且拿地方式多元(通過收并購、舊改轉化等方式取得核心城市土地),疊加低成本融資優勢和較強的資金調配歸集能力,能夠使得公司在面對“兩集中”供地政策更為從容,可維持龍頭地位。

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