【房企年報】重倉三四線的香江控股 大舉囤地后周轉率銷售齊下滑

2021-04-16 16:29:18 作者:王永 收藏本文
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  作者:王永

  4月13日,香江控股披露了2020年年報,報告期內實現營收49.82億元,同比增長1.11%;歸母凈利潤下滑38.07%至2.82億元;扣非凈利潤下滑26.58%至2.65億元。

  香江控股是一家小型房企,2016年前后一度開始“去地產化”,由于寄予厚望的商貿流通運營收入近年來營收不斷下滑,重新以地產開發銷售為主業。

  經歷了2015年到2018年的停滯,2018年香江控股再度開始大舉拿地,2019年銷售額大幅增長,但是2020年又開始下滑。與此同時,公司還面臨周轉率下滑的問題。

  香江控股凈利潤下滑38% 銷售額下滑15%

  香江控股營收來源分三部分:一是商品房、商鋪及寫字樓銷售;二是商貿流通運營;三是其他收入。其中商品房、商鋪及寫字樓銷售收入增長了8.77%;其他兩項收入下滑幅度均超過15%。地產開發業務占到營收的73%。

  2020年香江控股毛利率及凈利率出現嚴重下滑,毛利率從上年的51.73%下滑至43.07%,凈利率從9.52%下滑至5.29%,創下2013年以來凈利率最低值。

  公司解釋稱,毛利率下滑主要是由于行業利潤率下滑及房地產業務結轉產品類型不同。除此之外,公司疫情期間對商戶免租金和管理費,部分在租門店到期,租金收入減少,影響利潤減少約0.5億元。還計提存貨跌價準備金額1.44億元,同比增加0.54億元,影響利潤較上年同期減少0.54億元,這幾項因素共同拉低了凈利率。

  從披露出來的情況來看,香江控股目前土儲及項目主要集中在三四線城市。2020年結轉收入最大的幾個項目依次分布在天津、鄂州、增城、常德、來安,其中增城屬于二三線、常德屬于三線、鄂州屬于五線城市、來安屬于縣城,總體來看主要以低線城市為主。待結轉面積最大的幾個城市分別是連云港、株洲、增城、南通、恩平,依然集中在低線城市。

  2020年銷售項目同樣以三四線為主,根據年報披露,主要銷售項目包括番禺錦繡香江項目、南昆山項目、增城翡翠綠洲、恩平錦繡香江、連云港錦繡香江等。

  由于人口凈流出等因素,三四線城市房地產普遍不被看好,在國家統計局公布的70個大中城市房價里,有20城房價同比下滑,絕大部分是三四線城市。重倉三四線的香江控股未來令人擔憂。

  “去地產化”失敗:大舉囤地后周轉率下滑 去年銷售額下滑15%

  前幾年香江控股一直在轉型“去地產化”,2016年一度將主營業務改為“以商貿物流運營為主,其他類項目開發業務為輔”。2016年以來其房地產開發業務也一度停滯。

  從2015年到2018年,香江控股簽約金額一直停滯在30億左右的規模,簽約面積也穩定在30萬平方米左右。

  期間土儲面積經歷了較大的起伏,2016年宣布商貿物流運營為主的當年土儲由上年548萬平方米減少至413萬平方米,之后再次大幅增加是2018年,由上年452萬平方米增至716萬平方米。2019年再次開始減少。

  根據Wind數據, 2018年香江控股拿地金額達到了10.19億元,拿地金額是當年銷售金額的31%,前一年僅為1.19億元。

  大舉囤地之后,周轉率明顯下降。2017年前香江控股存貨周轉率在0.26次以上,2018年降到0.2次以下,2019年及2020年分別為0.18次及0.2次。在A股房地產板塊上市公司中排在比較靠后的位置。

  目前香江控股土儲規模為589萬平方米,按照2010年50萬平方米的銷售面積估算,土儲可供近12年開發。但問題是,大量土儲位于三四線城市,去化并不容易。2018年香江控股大力拓儲后,2019年銷售額出現大幅增長,但2020年又開始停滯,銷售額甚至比上年減少15%。

  有息負債總額與上年持平 踩中一條紅線

  目前香江控股一年內到期的有息負債為27.01億元,與上年持平,長期借款及應付債券總額為30.91億元,同樣與上年持平。不過結構有所變動,用短期借款和債券置換了到期的長期借款和債券。

  用三道紅線衡量,其剔除預收賬款的資產負債率為71.37%,超過70%的紅線;凈負債率為36.9%;現金短債比為1.37,踩中一條紅線。

  去年香江控股經營活動現金流凈額下滑82%至5.97億元,公司解釋稱主要是購買商品、接受勞務支付的現金增加所致。

  貨幣資金微降至36.99億元,有息負債總額為57.92億元,比上年微增。整體融資成本由上年7.16%降至6.59%。

  有意思的是,在貨幣資金及有息負債總額與上年持平的情況下,公司去年利息收入增長了42%至5567.71萬元,利息支出下降了17%至4.35億元,再加上資本化利息費用減少686.58萬元,導致財務費用下降25%至3.13億元,極大增厚了凈利潤。

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文章關鍵詞: 香江控股

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新浪財經上市公司研究員

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