【房企年報】融信中國2020營收凈利雙降 地價上漲快盈利能力下滑

2021-04-12 15:00:25 作者:青檸 收藏本文
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  作者:青檸

  3月31日,融信中國發布2020年業績報告,盈利水平大幅下滑,負債率再度回升。2020年實現收益483億元,同比下降6.14%;毛利為53.12億元,同比下降57.42%;年內溢利達34.94億元,較去年減少40.71%;公司擁有人應占溢利24.28億元,較去年減少23.02%。負債比率則由2019年12月31日的70%上升至83%。

  銷售毛利率下降13.24個百分點 地王盈利不佳

  2020年,融信中國的營收凈利雙雙下滑,尤其是歸母凈利下滑了23.02%,大幅高于營收6.14%的下滑幅度。Wind數據顯示,2020年,融信中國的毛利率由上一年度的24.24%降至11%,大幅下滑了13.24個百分點。同期公司的銷售凈利率由上一年度的11.45%下降至7.13%。盈利能力大幅下滑。

  對于盈利的大幅下滑,融信中國表示:一方面疫情沖擊下項目結轉進度受阻,融信2020年交付物業建筑面積同比下降逾三成;另一方面則是由于部分結轉的收購項目銷售毛利率較低所致,以及受限于現價調控政策。

  兩三年前,融信拿的諸多地王將在近年陸續進入結轉期,盈利很難樂觀。幾年前錯誤的拿地,至今仍是懸在融信頭上的一把刀。

  2016年,全年銷售額僅246.39億元的融信中國斥資約500億大舉拿地,當年公司拿地金額是銷售額的近2倍。之后在2017年拿地金額進一步上升至700多億,是當年銷售額的1倍多。這兩年公司拿下了全國不少地王項目,溢價率頗高。融信中國這兩年通過加杠桿積累了大量的土地,2017年末,公司的土地儲備面積達到2310萬平方米,而凈負債率也大幅升至159%。

  2016年,融信通過與18組開發商的超過400輪激烈競價,以110.1億元摘得上海靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊,是當年全國土拍成交歷史單價地王,樓板價高達10.03萬元/平方米,溢價率139%。并且,這一項目還包括諸多條件,中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%;自持不低于15%的住宅物業;持有100%的商業物業;配建保障性住房5.0%以上等。而2020年12月,融信保利招商聯合體拿下的上海靜安中興社區宅地,樓面價為7.2萬元/平方米,遠低于五年前的融信拿下的中興社區地塊樓板價。

  最終,融信引入萬科合作開發五年前的這一地王項目,萬科斥資入股49%。項目名稱為融信萬科中興路一號,2016年8月拿地,2020年4月才獲發預售許可證并開啟認籌,銷售均價約12.98萬元/平方米。相較于10萬元的土地成本價,這一項目的獲利空間所剩無幾。

  土地成本增長較快 拿地力度出現回升

  2020年,融信中國實現合約銷售額1551.72億元,同比增長9.81%,增速較2019年的15.94%下滑6.13個百分點。對應的合約建筑面積為725.09萬平方米,同比上升10.74%。平均售價為2.14萬元/平方米,較上一年度的2.16萬元/平方米略有下降。

  相較于近兩年連續的銷售大幅放緩,融信中國的拿地力度卻又有回升。數據顯示,繼2016年-2017年的大力拿地后,公司在2018年大幅放緩拿地,但2019年-2020年拿地力度連續小幅上升,拿地面積/銷售面積由2018年的0.85倍升至2020年的1.2倍。拿地面積在逐年升高,去化放緩也是不爭的事實。

  融信中國近幾年的土儲池子在持續擴大,截至2020年末,達到2870萬平方米。同時,公司的拿地成本明顯升高,2016年由于拿了不少地王項目,公司當年的平均地價高達12963元/平方米,之后2017年大幅回落至4814元/平方米,之后公司的平均地價開始持續上升,截至2020年末,達到9596元/平方米,同比上漲44.34%,遠高于銷售均價的上漲速度。

  而融信中國近幾年的土地權益比例均不足50%,上漲過快的地價進一步壓縮其盈利空間。

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文章關鍵詞: 融信中國 地王

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青檸

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新浪財經上市公司研究員

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