【房企年報】北辰實業:去年銷售額下滑36% 連續兩年大額計提減值

2021-03-26 20:17:33 作者:王永 收藏本文
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  作者:王永

  3月24日晚間,北辰實業披露了2020年年報。在疫情沖擊下,公司營收下滑了10.57%,出現了2014年來的首次負增長,歸母凈利潤更是下滑83.62%。

  凈利潤下滑幅度遠超營收的原因是,去年北辰實業一次性計提了8.95億元的資產減值準備,其中絕大部分是針對房地產項目進行的計提,光這一項計提就減少了8.43億元的凈利潤,減少6.7億元的歸母凈利潤。

  與北辰實業一樣年報中出現大額計提減值的還有招商蛇口、中國金茂,兩家公司給出的解釋均是,部分項目售價不及預期。在房企融資受限,市場調控政策不斷加碼的大背景下,前幾年高價拿的地已經成為房企手上的雷。

  連續兩年大額計提減值 前幾年高價地是罪魁禍首?

  去年總計8.95億元的減值中,8.91億元是針對房地產項目的。2019年公司也曾對房地產項目計提存貨跌價準備7.64億元。

  北辰實業在公告中稱,2020 年末綜合考慮房地產項目所在地的市場狀況,項目自身的定位、開發及銷售計劃等因素,公司對項目可變現凈值進行了減值測試,對成本高于其可變現凈值的存貨計提存貨跌價準備。

  前幾年高價拿的地,在目前的市場環境下,預計售價不能覆蓋成本,因此進行計提減值。

  從2014年到2018年,北辰實業奉行高速擴張策略,2015年新增土儲211萬平方米,占到當年總土儲的27%,2016年新增土儲370萬平方米,2017年及2018年兩年拿地速度有所放緩,但仍超過100萬平方米。

  從2019年起,公司明顯開始收縮,拿地面積降到了33.74萬平方米,2020年仍不到100萬平方米。其總土儲面積已經經歷了三連降。顯然正在消化之前的庫存。

  近幾年北辰實業存貨周轉率一直較低,2019年存貨周轉率為0.21次,與華夏幸福相當。2020年上半年存貨周轉率僅為0.03次,在A股房地產公司中排在倒數。

  2017年前后北辰實業頻拿地王,拿地價格并不低。比如2017年7月在海口土拍中,北辰實業以總價23億元摘得5宗地塊,溢價率142%,綜合樓面價11164元/平方米,刷新海口樓面地價歷史紀錄。目前海口市二手房均價也僅為15000元左右。

  2017年在成都雙流區以8.06億元獲得的地塊,折合樓面價10100元/平方米,接近上限成交,溢價率達到68.33%。前一年以23.11億元拍下寧波一宗建筑面積為13.74萬平方米的地塊,拿地溢價率接近100%,樓面價達到了16825元/平方米,這個價格同樣刷新了寧波單價地王的紀錄。

  早在前幾年,就有人質疑北辰實業的逆勢高溢價拿地策略。從2019年開始北辰實業銷售就顯出頹勢,2019年銷售額下滑33%,去年繼續下滑36%。

  北辰實業未披露每年的銷售均價,用每年的銷售額與銷售面積進行估算可以得出近幾年銷售均價,2019年為15071元/平方米,2020年為17637元/平方米,與2017年及2018年兩年持平,并未出現大幅上漲。

  市場火熱時高溢價囤的地,一旦市場不達預期,很容易成為手上的雷。

  北辰實業收縮:去年銷售額下滑35.73% 新開工竣工面積均下滑

  2020年北辰實業經歷了全面收縮。

  總土儲、權益土儲面積、新開工面積、竣工面積均出現下降。全年實現銷售面積69.22萬平方米,同比下降了45.08%,銷售金額122.08億元,同比下降35.73%。

  結算面積及結算收入下降,加上計提減值,造成全年業績的大幅下滑。全年營收179.96億元,下滑10.57%;歸母凈利潤2.71億元,同比下滑了83.62%。

  從毛利率來看,去年公司毛利率從上年的35.87%,下滑到23.96%,下滑了11.91個百分點。在收入下滑的同時,銷售費用并未同時減少,僅下滑了2.83個百分點。管理費用下滑了7.55%,財務費用則出現大幅下滑,從上年的4.15億元減少到3億元,同比下降27.61%。

  2016年以來的大幅擴張使得北辰實業融資總額一度沖上319億元,2018年及2019年一直維持在300億左右,2020年開始減少到290億。

  受益于國企身份,北辰實業整體融資并不算高,2020年為5.96%。但是龐大的融資規模會產生巨額利息,近兩年北辰實業每年的資本化利息都在17億元左右,已經超過了公司的凈利潤。

  目前公司項目主要集中在北京、武漢、杭州、成都、重慶、寧波等地,2020年實現的收入主要來自寧波、長沙、北京、成都、杭州五個城市。

  管理層對2021年的計劃是,力爭實現銷售面積106萬平方米,簽訂合同金額190億元,相比2020年增長56%。這一目標能實現嗎?

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文章關鍵詞: 北辰實業

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王永

王永

新浪財經上市公司研究員

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