【集中供地】杭州超七成拍至“封頂價+自持” 綠城、越秀顆粒無收

2021-05-10 18:07:41 作者:肖恩 收藏本文
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出品:大眼樓管

作者:肖恩

  今年2月26日,對地產圈來說注定是個不平凡的日子,自然資源部宣布,今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。一是集中發布出讓公告,原則上發布出讓公告全年不得超過3次;二是集中組織出讓活動。

  由于22個重點城市基本就是未來中國房地產的主要市場,因此“兩集中”政策無疑將把所有房企,無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小,聚集在一個角斗場內相互廝殺。

  毫無疑問,集中供地將帶來一次重大的行業洗牌。如果說此前長春集中供地的聲量較小,那么此后的廣州、重慶、杭州北京可謂全行業關注,杭州作為互聯網重鎮,其首次集中供地對于不少重倉重倉的房企來說尤為重要。

超七成拍至“封頂價+自持” 無一流拍

  5月8日,為期兩天的杭州首批集中供地出讓結束,根據此前公告,杭州市集中供地預計降分三批。其中,第一批4月公告,供應土地面積301.8萬平米;第二批擬于6月公告,計劃出讓住宅用地約233.3萬平米;第三批擬于12月公告,計劃出讓住宅用地約173.3萬平米。

  此第一次集中供地占全年比重高達42.6%,且本次杭州集中供應土地更多分布在近郊區,多為重點開發的、軌道交通規劃較好的地塊。如錢江世紀城、未來科學城、三墩北、綠汀路TOD板塊等多個優質板塊集中推出,這對于重倉杭州的房企來說絕對是不能錯過的拿地窗口。

  中指院數據統計顯示,本次共出讓57宗地塊,總出讓面積301.8萬平米,均為涉宅用地,總建筑面積757.2萬平方米。

  總起拍價943.7億元,最終,本次57宗地塊全部出讓,無一流拍。以1178.21億元成交額收官,總體溢價率達到25%,此外超七成地塊拍至“封頂價+自持”,高達41宗地為自持,總體自持率為9.2%,自持比例在10%以內的有16宗,自持10%-20%的有12宗,自持20%-30%的有11宗,超過30%的有2宗。

  部分房企為了拿下項目,不惜付出大比例自持的代價,如本土房企地上集團以自持40%競得臨安區城東濱湖新區單元G-R21-01地塊。

馬太效應明顯 融信下重手

  此次杭州集中供地,收獲的是少數房企。競拍結果顯示,前十企業拿地金額占比達86%,前五企業拿地金額占比約65.9%。

  融信成為最大贏家,共收入7宗地塊。其中,“融信+濱江”聯合體斬獲4宗地塊,總價172.50億元,融信單獨斬獲3宗地塊,總價56.02億元。融信此次合計142.3億元的拿地金額已經達到了公司2020年拿地權益款的一半之多。

  融信之外,這次土拍拿地金額排名前五的開發商還有濱江、融創、華潤、中駿。融創126.95億元斬獲4宗地塊;正榮則首次入局杭州,以8.94億元拿下臨安經濟開發區中部地區B5-02-05地塊;杭州房企宋都在本次土拍中拿下5宗地塊,總成交額近46億元。

  值得注意的是,繼在廣州首次集中供地中拿地項目溢價率最高的45%,在杭州再次以29.9%的溢價率拿下1宗總價為111.6億元的項目居溢價率之首,央企再次體現出不差錢的優勢。

綠城、越秀顆粒無收

  克而瑞統計的數據顯示,在2020年杭州房地產市場,銷售額靠前的房企,主要為本土的上市房企濱江集團、融創中國、綠城中國、萬科、越秀地產、德信地產、旭輝、保利等。相較而言,此次動作頗大的融信集團去年在杭州的銷售額排名僅位列16位,而排名靠前的綠城中國、越秀地產、德信中國等房企卻顆粒無收。

  綠城中國1995年成立于杭州,杭州是綠城的出發地和大本營。過去一年,綠城中國銷售額達到2892億元,杭州市占比達到8.13%,截止2020年底,綠城的土地儲備有46%集中在浙江省,其中在寧波的銷售排名第一,杭州排名第三。

  在2020年的新增土儲中,也有8.6%來自于杭州,因此杭州作為綠城中國重要的基本盤之一,沒能在今年最為重要的集中供地中有所斬獲,或對于綠城來說是一種危險信號。

  根植于廣州市的越秀地產,大本營在粵港澳大灣區,但其余2020年在杭州市的銷量也達到了136.33億元的規模,占其全年銷售額高達14.24%。截止2020年底,越秀在杭州的土地儲備建筑面積為147.09萬平米,占總土儲2454萬平米的6%。可見杭州對于越秀地產的銷售業績又著較大支撐的同時,相應的土地儲備并沒有跟上,而此次越秀地產在杭州毫無動作,或將影響其后續的銷售增速。

  德信中國,于1995年成立,2005年總部搬至杭州,2012年至今穩居杭州本土房企前三甲。2020年155.13億元結轉收入中,杭州占比達到13.13%,在杭州的土地儲備占比高達29%,而在2020年新增土儲中,來自杭州的項目也占據著絕對主要的比例。而此次德信中國僅出手1宗項目,金額只有15.9億元,而杭州本地小房企宋都股份卻果決的拿下5宗土地,耗資45.8億元。而德信中國是有意收手,還是競爭力有限呢?

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肖恩

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新浪財經上市公司研究員

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