榮安地產少數股權增51倍的背后,是形同虛設的3道紅線?

2021-04-08 16:10:40 作者:肖恩 收藏本文
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作者肖恩

  近日,榮安地產發布了公司2020年年報,在年報中,有一組數據非常顯眼:少數股東權益從2019年的0.44億元增長至23.22億元,增長達5180%。

  作為聚焦在寧波及長三角的區域房企,一直以來榮安地產較少主導聯合開發地產項目,因此其賬面上的少數股權科目非常少。而在三道紅線下發的2020年,榮安地產的少數股東權益激增了51.8倍之多,這不得不令投資人疑惑:這背后的明股實債的嫌疑有多大?

近幾年加大杠桿拿地 現金大幅流出

  榮安地產始創于1995年,是寧波第一家房地產上市公司,一直是偏于寧波、深耕長三角一隅的區域房企。過去多年發展相對緩慢,但榮安地產在最新一輪小周期(2017年至今)中快速成長,2018年、2019年、2020年權益銷售增速分別為149%、62%、32.5%,在行業普遍降速的環境下,榮安地產逆勢實現較高速的成長。

  榮安地產這幾年銷售發力較猛,而拿地面積更是持續大幅超過銷售面積。2020年公司全口徑實現住宅簽約收入448.12億元,銷售面積133.23萬平米,同期新增土地儲備計容建筑面積305.36萬平方米,總價款302.83億元,權益價款258.3億元。

  權益價款幾乎等于權益銷售款,而拿地面積/銷售面積達到229%,較2019年力度明顯加強。作為聚焦在寧波及長三角的區域房企,榮安地產在行業政策大幅收緊的2020年,依然選擇逆勢加杠桿。由此,榮安地產2020年的經營活動現金流凈額出現大幅流出的情況,達到107.28億元創歷史最高。

長期投資股權實現債務出表

  截止2020年底,榮安地產的債務總額約為160億元,其中短期債務約51億元,長期債務達到109億元。截至2020年底公司滿足三道紅線的要求,即剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍。

  不過,榮安地產少數股東股權、長期投資股權的激增,事情似乎并不是這么簡單。年報顯示,榮安地產的長期股權投資達到21.41億元,同比增長69%,而少數股東權益較2019年更是激增了51.8倍之多至23.22億元。

  2021年3月2日,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示:“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大,金融化、泡沫化傾向比較強,是金融體系最大灰犀牛。”這也是去年行業三道紅線出臺的大背景。不過,不少公司似乎在通過長期股權投資及少數股東權益的方式來避開這一監管。

  首先看榮安地產的長期股權投資,地產公司的長期股權投資一般體現為合聯營公司的股權投資。對于實力較強的房企來說,往往通過合聯營公司實現小股操盤,而對于榮安地產目前擁有的28家合營公司來說,其中重要的10家合營公司持股比例多在50%左右,為合作開發項目公司。

  以嘉興睿釔置業有限公司為例,為榮安地產和金地集團合作的項目子公司,但是這一子公司分別被榮安地產與金地集團列為長期股權投資,均未被納入兩家公司的并表范圍。

  榮安地產和金地集團的合作開發,在持股比例較高的情況下,均實現了債務的出表,而僅僅體現為可以增厚股東權益這一分母的長期股權投資科目。而如果將這類持股比例在50%左右的合營公司并表,根據房地產高杠桿的特性,將明顯擴大公司的債務總額。

  值得注意的是,榮安地產近兩年大幅增長的長期股權投資所帶投資收益卻幾乎沒有,這些出了表的項目真實的債務及盈利情況不得而知。

少股股權激增51倍 存明股實債嫌疑

  少數股權方面,榮安地產2020年新設立74家子公司,其中股權占比在51%或65%的子公司達到9家,其中,主要是占比為51%的子公司,這是公司少數股權大增的原因之一。以新設立的寧波紹安企業管理有限公司、紹興榮安置業有限公司、寧波嘉苑企業管理有限公司等為例,榮安地產占股權51%,列為并表子公司,而二股東寧波榮安資產管理有限公司持股49%,其主營范圍僅僅只有資產管理、投資管理,實質上是在證券基金業協會備案(備案編號:P1032254)的私募股權基金。此外,值得注意的榮安資產管理公司是榮安集團控股的私募機構,其主要職責之一就是為榮安地產輸送資金。

  近年來,通過私募基金參與少數股東權益,已成為行業內心照不宣的明股實債手法。通過明股實債的方式,減少并表債務,進而降低賬面杠桿率。而榮安地產少數股權激增51倍的背后是否真為明股實債并不能有實據,但或許可以從一些財務科目探究一二。

  年報顯示,榮安地產的其他應付科目中,有應付少數股東往來款達54.81億元,較上年增長了近十倍,少數股東帶來的不被列為債務的應付款,實質則是少數股東借給公司的資金,本質也是債務。

  實際上,如果這些少數股東往來款,是出資雙方共同按比例周轉給合作公司的資金的話,那么榮安地產母公司的往來款也應該有明顯的增加。而事實上,截止2020年底,榮安地產母公司的單位往來款余額較上年的150.88億元還減少了近十億元。

  可見,榮安地產母公司與少股股東在合資公司中的話語權,或者是扮演的角色并不一致,存在一定的明股實債的嫌疑。

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文章關鍵詞: 榮安地產 三道紅線

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新浪財經上市公司研究員

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