【房企年報】金融街:扣非歸母利潤暴降近90% 仍踩兩條紅線

2021-04-06 16:43:55 作者:肖恩 收藏本文
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作者:肖恩

  近日,金融街發布了公司2020年年報,全年實現營業收入181.21億元,同比減少30.79%。這是金融街這家北京西城區老國企在過去6個財年的3度同比下滑,營收額趕不上2013年。此外,2020年歸母凈利潤24.98億元,同比減少27.41%,其中,扣除非經常性損益后的歸母凈利潤為2.88億元,同比驟降達89.94%。

金融街這些年在原地踏步

  2013年是上一輪地產行業的調整期,不少房企在上一輪調控期逆勢發力實現逆襲,諸如恒大、碧桂園、融創等一眾頭部房企,甚至連萬科也有近3倍的收入增幅。而金融街這些年似乎一直在起伏沉淪,沒有明顯的突破。

  2013年,金融街實現營收198.83億元,實現歸母凈利潤28.92億元;2020年,金融街的營收為181.21億元,歸母凈利潤24.98億元,營收和利潤均落后于7年前。

  在萬科這般“龐然大物”都能實現正收益的2020年,金融街的營收、歸母凈利潤、扣非歸母凈利潤分別下滑高達30.79%、27.41%、89.94%。若不是金融街與北京中信房地產以協商方式解除北京中信城B地塊合作協議獲得資金占用費28.57億元,這一巨量非經常性收益,金融街的股東今年的收益恐怕要更加慘淡。2.88億元的扣非歸母利潤水平,要退回到遙遠的2004年,當年金融街的扣非歸母凈利潤為2.86億元。

三主業發展均不順 毛利率下滑9個百分點

  根據金融街年報,公司房產開發業務實現竣工面積160萬平米,營業收入158.13億元,同比下降32.91%。金融街解釋稱,房產開發業務項目結算規模較去年同期下降;同時,因結算項目的結構性差異,房地產開發業務毛利率有所下滑。

  事實上回顧金融街過去5年的銷售情況看,雖然增長很小,但總體的平均年銷售額在300億元左右。而其同期的房地產開發營收卻呈現出下滑的態勢,結轉進度明顯不及預期。

  此外,2020年金融街的房產開發業務毛利率為27.5%,同比減少多達9.2個百分點。突如其來的疫情是整個房地產行業需要共同面對的考驗,相較于因疫情增加的主營成本支出,項目地價和售價對于毛利率的影響要大得多。金融街毛利率大幅下滑,主要是由于項目此前的地價與售價之間的價差明顯被壓縮所致。

  除房地產開發業務,金融街的其余兩項業務發展也不順利。物業出租業務實現營業收入16.69億元,同比下降9.36%,毛利率為88.37%,較去年同期下降2.97個百分點。物業經營業務實現營業收入3.26億元,同比下降 52.52%。

  金融街控股將上述收入下降解釋為受新冠肺炎疫情影響,房產開發業務項目結算規模及項目客流量、酒店入住率等下滑所致。不過金融街部分自持項目的效益明顯較差,其中,金融街長租公寓出租率僅44%,北京金熙匯商業項目出租率僅有55%,門頭溝融悅中心出租率僅25%,磁器口后街一期的商業,出租率僅有20%。兩項自持物業產生的合計不足20億元的收入,相較于高達408.32億元的賬面自持資產來說,租金收益率不足5%,扣除相關的成本和管理費用,將更低。

  金融街整體凈利率12.24%,同比上一年的15.74%下降了個3.5百分點;平均凈資產收益率僅7.02%,同比上一年的10.34%下降了3.32個百分點,三主業發展均不順。

利潤水分大 仍踩兩條紅線

  金融街高達408.32億元的投資性房地產,盡管沒有可觀的營業收入,但是近些年卻通過公允價值的變動為金融街的業績“貢獻”了不小的力量。在2015-2017三年金融街的公允價值變動這一項貢獻的利潤就超過20億元。

  不過,這種紙面富貴并不保險,此前金融街與萬科通過股權轉讓方式處置金融街·萬科豐科中心寫字樓項目予中國平安人壽保險公司,處理后金融街將不再持有該寫字樓股權。值得注意的是,因出售該資產賬面調減公允價值變動收益(稅前)6.83 億元。投資物業公允價值的變動收益,有很大的水分,但往往只有在交易的時候才能看出水分。

  出售寫字樓、調減賬面價值并不代表金融街要轉向保守,相反金融街近年的拿地計劃更加激進。截止2020年底,總體可結算規劃建筑面積1707萬平方米(對應權益規劃建筑面積1383萬平方米),相較于2020年172.8萬平方米的銷售面積來說,相當充足了。但公司仍然計劃2021年實現項目土地投資權益金額約180億元,這是2020年權益投資額的3倍多。

  盡管屬于北京西城區國資委下的“老國企”,但金融街的財務卻是激進的。

  截至2020年末,金融街現金及銀行結余約為188.2億元,短期借款25.10億元,應付票據6814萬元,一年內到期的非流動負債122.6億元;同時,長期借款472.9億元,應付債券253.9億元。以上數據同比均有大幅上升。

  核算下來,金融街剔除預收款后的資產負債率為74.4%,較上年同期提升約0.9個百分點,超過70%的紅線。凈負債率為172.4%,較2019年末下降約16.5個百分點,仍然大幅超越100%的紅線;現金短債比為1.3,較上年同期提升約0.6個百分點,達標。

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文章關鍵詞: 房企年報 金融街

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新浪財經上市公司研究員

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