物業年報│南都物業營收增速3連降 長租公寓仍虧損拖后腿

2021-04-25 18:08:26 作者:陳憲 收藏本文
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  4月24日,A股物業公司南都物業發布2020年年度報告。報告期內,公司實現營業收入14.1億元,同比增長13.58%;實現歸屬于母公司凈利潤為1.4億元,同比增長21.01%;同期毛利率為 21.76%,較去年下降0.68個百分點;凈利率為10.28%,較去年微增0.61個百分點。

  南都物業于2018年上市,近三年營收年復合增長為19.9%,凈利潤復合年增長率為22.6%,在物業管理行業高速增長的階段,南都物業發展不算快。公司營業收入增速已經連續3年放緩,長租公寓項目持續虧損,公司難尋第二增長曲線。

  營收凈利增速連續3年放緩  長租公寓虧損拖后腿

  從業務結構來看,物業管理服務、案場服務、顧問咨詢服務、增值服務、長租公寓占公司總收入的比重為79.3%、6.6%、0.2%、12%、2%。上述業務在2020年分別同比增長13%、-21%、13%、75%、19%。

  案場服務指的是為售樓處現場提供標準化與專業化的客服、禮賓、保潔等服務,該業務2020年營收大降21%,拖累營收增長。整體來看,南都物業去年只有增值服務增長較快,公司目前仍是以基礎物業管理服務為主,增值服務為輔的傳統物企收入結構。

  拉長時間線來看,南都物業2017年上市前營收增速達到41.9%的巔峰后,2018年、2019年、2020年連續三年營收增速下滑,分別為29.18%、17.55%、13.58%。同期凈利潤同比增長27.2%、25.5%、20.8%,同樣增長放緩。所以盡管南都物業上市較早,至今仍是一家營收不超過15億元、凈利潤剛過1億元的區域物企。隨著上市物業股越來越多,南都物業的稀缺溢價也不復存在,市盈率(TTM)21.75倍,處于行業中下水平。

  南都物業成立于1994年,最初物業作為杭州地產商南都房產的全資子公司存在。2006年,隨著南都房產上市失敗,地產業務被萬科收購以17.66億元收購,未被收購的物業則由南都房產原副總裁韓芳接手。

  作為一家獨立第三方物業管理公司,不如其他有著房企背景的物企每年有穩定“輸血”,南都物業每年的增長純靠外拓,業績確定性較弱。因此在2018年上市之時,南都物業試圖尋找第二增長曲線,募資投入最大的項目是公寓租賃服務項目,擬投入募資1.07億元。剩余資金則投入物業管理智能化系統、社區O2O平臺建設等項目。可以看到,科技賦能及社區O2O南都物業均有嘗試,但押寶最大的是長租公寓。

  2018年、2019年項目整體投資進度為28.3%、38.6%,進展緩慢。其中相對較快的就是公寓租賃項目。截至2020年公寓租賃項目投資進度為99%,已經達到預定使用狀態。但三年累計實現效益為-3515.3萬元。2020年長租公寓實現營業收入2873萬元,毛利率為-28.8%。

  2020年8月董事會秘書趙磊曾對外透露,長租公寓是募投項目,后續不再增加項目。隨著風口過去,失敗的長租公寓或成南都物業棄子。

  首次披露非住宅面積  增長方向尚不明晰

  截至2020年末,南都物業簽約面積為7002萬平方米,較去年新增941萬平方米。由于南都物業未披露在管面積,所以儲備面積不甚清楚。從歷史新簽約面積觀察,2018-2020年新簽約面積分別為1657.6萬平方米、732.2萬平方米、1139萬平方米,新簽約面積略有下滑趨勢。

  這幾乎都是市場化外拓而來。上市至今南都物業先后僅發生了3次并購。2018年花費1.13億元收購金楓物業70%股權;2020年4月花費4717萬元投資安邦護衛集團5%股權;2021年花費135萬元收購國金現代45%股權。

  其中收購金楓物業形成了高額的商譽,1億元對價形成了9586萬元商譽。金楓物業承諾,2018-2020年實現凈利潤1881萬元、2043萬元、2229萬元,完成率為105.8%、104.5%、103.7%,每年踩線完成。

  長租公寓的故事不好講,南都物業現如今開始講時下流行的城市服務故事,采用的還是南都物業最擅長的方式股權合作。

  2020年至今先后成立7家合資公司,從產業鏈上游尋求商機和空間資源,為江西景德鎮、陜西西安、浙江嘉興、湖州等地的舊城改造、智慧社區管理、城市空間運營提供服務,豐富公司在城市服務領域的產品供給。截至報告披露日,合作平臺已有十余個項目簽約落地,部分項目已根據項目階段提供顧問咨詢、案場、前期物業等服務。

  這一幕在南都物業上市前夕也出現過。銀泰置地、南都集團,鄭勇強、中誠年代等突擊入股,南都物業與旭輝、萬科、中梁地產間接產生關聯。2021年2月1日,占比75%的原始股開始解禁流通。

  盈利能力方面,公司毛利率近5年呈下降趨勢,從2017年的24.4%下降至2020年的21.8%;凈利率水平穩定在10%左右。整體來看,南都物業今年幾年發展不溫不火,且戰略方向不夠明晰。得益于不錯的外拓能力,業績仍然保持正向增長。但在物業高速發展的今年,僅靠自身遠遠不夠支撐業績高增。

  值得關注的是,2020年南都物業首次披露了住宅及非住宅的面積比例,7002萬平方米簽約面積中住宅面積為4813萬平方米、非住宅為2189萬平方米,非住宅占比31.2%。同時公告表示將持續發力開辟新業態,從住宅、商企走向更多非住宅細分業態。比如文旅項目為起點,探索“物業+商業文旅”市場;與普洛斯企業發展(上海)有限公司 達成戰略協議,圍繞普洛斯在國內投資運營的倉儲物流園區展開合作。

  此外南都物業提及,公司戰略投資安邦護衛集團,該公司已成功完成股改并已啟動 IPO 上市計劃,將在綜合安保領域與我司實現進一步的產業資源協同發展。

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文章關鍵詞: 南都物業 物業 增速放緩

作者

陳憲

陳憲

新浪財經上市公司研究員

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