物業年報|彩生活渡劫:空有面積收入甚低 昔日龍頭選擇重拾初心

2021-04-21 17:56:47 作者:陳憲 收藏本文
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  物業管理行業一定會出現千億市值的公司,潘軍一語成真。作為第一家上市的物業股,潘軍對物管行業的信心與彩生活業績形成了強烈的反差。這位物業老將正試圖二次創業,帶領彩生活走出泥潭。

  2020年彩生活實現營業收入35.96億元,同比下降6.46%;實現毛利12.08億元,同比下降10.89%;實現凈利潤為5.42億元,同比微增1.19%。同期毛利率為33.58%,較上年同期下降1.67個百分點;凈利率為15.07%,較上年提升1.14個百分點。

  目前43家物業股中,彩生活是唯一營收下滑的,且近3年業績停滯不前。

  迷失的增長方向

  從業務結構來看,彩生活分為物業管理服務、增值服務、工程服務,三大業務2020年收入占比分別為91.33%、7.13%、1.55%。2020年疫情影響下,物業管理服務收入下降1.7%、增值服收入下降36%、工程服務收入下降45.6%。

  目前以獨立第三方項目為主的物管公司中,新大正、中奧到家均實現了營收的正向增長。疫情為何單單對彩生活影響如此之大?

  彩生活解釋稱,增值服務下降主要由于1)新冠疫情期間銷售活動受限及物業銷售量大幅減少所致;2)線上推廣服務因為E理財相關傭金減少,疫情期間線上投資需求減少;3)集團業務轉型,其他增值服務減少。工程服務則由于公司車位模式下交易量減少及轉型等因素。

  從細節可知,不僅僅是疫情影響這么簡單。

  拉長時間線來看,彩生活增值服務收入從2019年開始連續2年下降,而工程服務近5年有4年收入是同比下降的。物業管理服務收入在2016年、2018年有高速增長表現,近2年增長緩慢。這導致公司2016-2020整體營業收入增速分別為62%、21.4%、121.7%、6.4%、-6.4%。2018年并購萬象美后,總收入在36億元左右停滯不前。

  與其說是增值服務沒有發展起來,倒不如說彩生活可能迷失了方向。從各業務收入占比可以發現,從2018年開始物管收入居高不下,即便是在增值服務大增的2017年,基礎物業管理服務收入占比也達到了75%。

  彩生活2014年上市,2016年開始講社區O2O的故事,該業務在2017年出現較大增幅,2018年增速開始下滑。在這期間彩生活也沒閑著。2015年收購開元國際、2016年收購萬達物業、2018年萬象美并表,雖脫胎于房企花樣年,但彩生活依靠并購得以壯大。

  一邊需要消化并購帶來的整合,另一邊希望大力發展社區增值服務,最后呈現出來的業績很不好看。資本市場的故事需要有業績支撐,投資者才會買單。

  但這并不代表增值服務沒有前景。相反,年初住建部發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》,提出“鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式,滿足居民多樣化多層次居住生活需求。彩生活或許是過早的開始了探索。

  空有面積收入甚低

  截至2020年末,彩生活在管面積為361百萬平方米,較去年新增1.3百萬平方米;合約面積為563百萬平方米,較去年新增1.4百萬平方米。儲備率維持不變,為0.56。

  過去一年多的時間里,彩生活在進行調整。沒有并購也沒有母公司輸送,公司規模是停滯的。憑借3.6億平方米的規模,彩生活目前仍可以稱得上頭部物企,但競爭者變多了。雅生活服務并購中民投物業后在管面積為3.74億平方米,恒大物業在管面積也有3億平方米。

  物業次新股手握募集資金都在并購跑馬圈地,彩生活卻表示并購寧缺毋濫。“我們在上市前就完成了85家公司的并購,上市后我們又是收購了126家公司,加在一起接近200家物業,彩生活應該是全行業收并購最多的。”

  追求質量、健康、更有價值的面積增長,這是彩生活未來要做的,而不是不顧效益盲目擴張規模。“本集團專注于通過口碑與品牌進行內生式新委聘擴張。”年報寫道。

  為何會出現這般言論?究其緣由,彩生活收并購的吸收效果可能不太好。在彩生活業績會上,管理層坦言2014年-2019年有一些并購,由于分公司帶來一些效益比較差的項目,我們采取比較主動的方式進行撤出,這也是造成收入下降的主要原因。

  Wind數據顯示,同期公司毛利率從2015年的54.9%下降至2020年的33.6%,凈利率從2015年的22.4%下降至2020年的15%。ROE從2015年的14.5%提高至2017年的20.2%,后下降至12.2%。

  另一方面,彩生活雖然在管面積居于頭部,但坪效行業最低,每平方米面積創造的收入為9.97元。以至于頭部物企營收在百億左右,而彩生活僅36億元,差距甚大。可謂空有面積缺“里子”。對比碧桂園服務、雅生活服務,彩生活物業管理服務這項業務收入就差其他家一大截。是因物業費過低還是收繳率過低,亦或是虧損項目較多,可能只有彩生活自身最清楚。

  從主導彩生活互聯網模式發展的唐學斌,到重拾線下、重拾物業基礎服務的黃瑋,2021年彩生活的CEO重新變為潘軍。過去一年半時間,彩生活一直在對公司的人、事、錢進行調整,債務結構得到優化。潘軍稱調整已經完成,接下來重新選擇走回行業主流的道路,以物業管理服務為核心。

  4月15日,彩生活宣布3020萬元從母公司花樣年控股手中收購深圳市中安信保險全部股權。年初花樣年地產集團副總裁朱國剛加入彩生活董事會擔任執行董事,表示來會與母公司地產有更多交集。

  至于如何迅速拯救頹廢的業績,還是個大難題。

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文章關鍵詞: 物業 彩生活 潘軍

作者

陳憲

陳憲

新浪財經上市公司研究員

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