物業年報│中奧到家合約面積增長停滯 未來業績指望綠城服務

2021-04-19 15:57:14 作者:陳憲 收藏本文
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  隨著43家物業股年報披露完畢,過去一年火熱的物業板塊到了被檢驗的時候。43家物業股2020年平均營收增速達到70%,大部分物企有著高增表現。中奧到家是個例外,不僅營收增速不高,且利潤率呈下滑趨勢。

  2020年中奧到家實現營業收入17.5億元,同比增長15.32%。實現年內利潤1.5億元,同比增長12.6%;同期毛利率為25.2%,較上年同期下降1.4個百分點。凈利率為8.6%,較上年同期下降0.2個百分點。

  獨立第三方物業公司   協銷負增長

  從業務結構來看,中奧到家物業管理服務、協銷、清潔及綠化、房地產代理、其他業務占總收入的比重分別為70.9%、2.3%、4.8%、13.57%、8.46%。除去基礎的物業管理,只有房地產代理業務收入占比超過10%。

  按照大部分物業股對應劃分,物業管理服務收入、非業主增值服務、社區增值服務三大業務,中奧到家非業主增值服務(即協銷)收入非常小,行業內該業務占比至少有20%。這不得不提到中奧到家獨立第三方的身份,目前已上市的物業股大部分背后有關聯房企“輸血”,主要通過兩種途徑,一是穩定的面積結轉促進物管服務增長;二是對開發商提供咨詢設計、協銷等服務收入,非業主增值服務即雙方的直接收入往來。

  中奧到家背后沒有大樹,自然缺少支撐。不僅是在非業主增值服務方面,2020年中奧到家物業管理服務同比僅增9.1%,協銷服務收入甚至出現了負增長。房地產代理業務較去年增長了27.9%,使得公司總體營收增長較低,排43家公布業績的物業股倒數第6位。

  拉長時間線來看,中奧到家近三年營收復合營收年復合增長僅21.5%  凈利潤年復合增長13.2%,在同行業中增長緩慢。

  合約面積增長停滯  未來業績指望綠城服務

  截至2020年末,中奧到家在管面積為65.6百萬平方米,較2019年僅新增21萬平方米,在以住宅物業為主的物業公司中新增面積最低。這也是造成其物業管理服務收入增長較慢的主要原因。

  同期公司合約面積為72百萬平方米,較2019年微增4.3萬平方米。簽訂合約未交付的儲備面積為645.3萬平方米,儲備率低至0.1。

  拉長時間線來看的話,中奧到家合約面積在2017/2018年分別增長6.7百萬平方米、3.8百萬平方米后,近幾年增長緩慢。而在管規模經歷過2019年大規模交付后,2020年陷入停滯狀態。公司近5年的儲備率為0.35、0.22、0.24、0.1、0.1。

  對比同行業,中奧到家整體增長緩慢會更為明顯。2020年弘陽服務在管面積27百萬平方米,合約面積增長了12.3百萬平方米;遠洋服務控股在管面積45.5百萬平方米,合約面積增長了11.68百萬平方米。而中奧到家65.6百萬平方米的體量,合約面積增長僅0.04百萬平方米。2020-2016年4年合約面積增長12百萬平方米,相當于其他物業股一年的增量。

  但過去一年中奧到家并非沒有資本動作,主要集中在與物業管理相關的供應商收購。2020年1月,公司花費6800萬元收購了保安服務公司金盾正安60%股權;2020年6月花費4000萬元收購一家清潔服務商廣東華瑞51%股權。同時年初花費4610萬元購買了佛山市順德區陳村鎮一棟三層高的辦公樓,合計花費資金1.54億元。商譽同步增長53%至3.8億元,現金等價物僅增8.25%至4.95億元。

  錢從哪里來?在物業股高位的2020年上半年,中奧到家配股籌資3600萬港元,同時綠城服務配售+老股轉讓的方式成為中奧到家第二大股東。

  雙方約定,自合作協議日期起六年內綠城服務同意有限推薦中奧到家承接其外包服務,例如清潔、保安、保養及電梯維修,以及物業管理服務。自2021年7月起,綠城服務委托的相關業務服務收入每年營業收入不少于3億元,第三年起每年增加2億元。

  2021年一季度已經過去,若無其他同業并購,中奧到家業績增長只能指望綠城服務。

  值得關注的是,雖然收并購了保安、清潔等供應商,但中奧到家的盈利能力并沒有提升。2020年中奧到家毛利率為25.2%,較上年同期下降1.4個百分點。凈利率為8.6%,較上年同期下降0.2個百分點。低于10%的凈利率在物業管理行業較低。

  長期來看,中奧到家毛利率從2017年的30.4%到2020年的25.2%,下降了5.2個百分點。凈利率從2017年的10.13%到2020年的8.58%,下降了1.55%個百分點。

  既無關聯房企可以依靠,盈利能力也不算出色,這家2015年就上市的物業股似乎看不到想想空間。目前市盈率(TTM)僅為4.5倍,為45家物業股倒數第二。

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文章關鍵詞: 中奧到家 綠城服務 物業股

作者

陳憲

陳憲

新浪財經上市公司研究員

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