藍光發展2020年盈利能力下滑 大本營褪色加碼華東地區

2021-04-16 18:37:42 作者:小飛鼠 收藏本文
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  出品:大眼樓管

  作者:小飛鼠

  近日,藍光發展發布了2020年年度報告,公司的房地產業務銷售金額增速放緩,盈利能力下降。報告期內,公司實現營業收入429.57億元,同比增長9.6%;實現利潤總額49.47億元,同比下降11.51%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤33.02億元,同比下降4.53%。

  銷售額增速放緩 盈利能力下降

  藍光發展專注于房地產開發和運營,以住宅地產開發業務為核心,多元化布局核心城市都市圈,截止本報告期末,公司已成功進駐全國80余座城市,開發超過400個項目。此外,藍光嘉寶服務以物業管理服務、咨詢服務、社區增值服務為三大業務線。

  2020年是不平凡的一年,受新冠疫情影響,購房需求短期回落,項目復工和竣工均有所延遲。而許多提前布局核心區域或者去化能力強的頭部房企依然錄得較大幅度增長。藍光發展雖然及時調整經營策略,實現全年銷售額增長,但是增速大幅下滑。

  報告期內,公司房地產業務實現銷售金額1035.36億元,同比增速從2019年的18.70%下降到2020年的1.97%,實現銷售面積1205.07萬平方米。合并報表權益銷售金額710.61億元,權益銷售面積908.99萬平方米,公司的權益銷售占比有所下降,相比2019年下降1.82個百分點。

  藍光發展的營收構成中包括房地產開發、現代服務業、醫藥。年報顯示,公司出現增收不增利的情況。公司實現營業收入429.57億元,同比增長9.6%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤33.02億元,同比下降4.53%。上述三大業務的增速分別為17.59%、22.45%和-12.61%。

  從盈利能力來看,公司的毛利率為22.58%,同比下降5.75個百分點,其中貢獻營收最多的房地產開發毛利率為21.06%,同比下降5.61個百分點;公司的凈利率為8.56%,同比下降2.05個百分點;加權平均凈資產收益率18.60%,較上年減少5.28個百分點。

  大本營褪色加碼華東地區 多元化業務受阻

  藍光發展發跡于四川成都,之后以成都區域為大本營推進全國化戰略。目前成都區域的大本營地位逐漸削弱。2020年成都區域實現銷售額153.92億元,同比下降18.67%,銷售面積252.83萬平方米,同比下降3.11%。

  此外,華東和華中區域銷售占比最高,滇渝區域和華東區域增長較快。報告期內,滇渝區域實現銷售金額137.26億元,同比增長23.29%,銷售面積195.93萬平方米,同比增長70.05%。華東區域實現銷售金額298.43億元,同比增長14.36%,銷售面積226.91萬平方米,同比增長5.92%。

  從土地投資來看,藍光發展更加側重華東區域的布局,2020年,公司新增房地產項目60個,總建筑面積約962萬平方米,新增項目數量新一線、二線及強三線占比八成,華東區域占比四成。公司的拿地力度減少,2020年投銷比為0.8,相比2019年的1.02下降0.22。

  報告期內,公司剝離了醫藥業務。2020年7月28日,漢商集團、漢商大健康擬以現金方式分別收購本公司和藍迪共享持有的成都迪康藥業股份有限公司109,689,214股、10,310,786股股份,交易對價9億元。2020年10月20日,公司、藍迪共享已將其持有的標的公司100%股份轉移至漢商集團及其子公司漢商大健康名下,標的公司股份交割已經完成。此舉一方面有利于公司將資源聚焦在住宅地產開發和現代服務業的戰略目標上,另一方面可以盤活資產,增加現金流。

  踩一道紅線 經營現金流由正轉負

  截至2020年12月31日,藍光發展的期末融資余額為729.85億元,整體平均融資成本為8.2%,同比下降0.45個百分點。

  “三道紅線”的推出限制了房企有息負債的增長,高財務杠桿經營的房企開始降負債。藍光發展踩中一道紅線,凈負債率為88.57%,同比增長9.5個百分點,扣除預收款后的資產負債率為73.03%,同比增長5.1個百分點,在手現金297.43億元,現金短債比1.06,同比下降0.2,僅第二項指標超出了70%的紅線。

  2020年,公司的經營活動產生的現金流量凈額由正轉負,為-61.27億元。此外,公司在2021年2月23日將藍光嘉寶服務65.04%的股份轉讓給碧桂園服務控股有限公司下屬全資子公司碧桂園物業香港,本次股份轉讓價款為人民幣49.64億元的等值港幣。物業可以提供穩定的現金流,此次出售可以一次性大額回款,但長期來看是否劃算還有待商榷。

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