物業年報│燁星集團邊緣化:業績2連降 對鴻坤集團依賴度高達98%

2021-04-09 12:05:49 作者:陳憲 收藏本文
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  3月30日,燁星集團發布2020年全年業績公告,公司實現營業收入2.61億元,同比減少4.5%;實現毛利約6350萬元,同比減少32.8%;實現年度溢利及全面收益總額2080萬元,同比減少19.75%。同期毛利率及凈利率分別為24.3%及7.9%,較上年同期分別減少10.2及1.5個百分點。

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  據了解,燁星集團于2020年3月登陸港交所,這是其上市后首份財報。繼2019年業績下滑后,2020年業績2連降。在物管行業高速增長階段實屬罕見。而整個3月,公司區間交易額僅為786萬元。4月6日股價為0.7港元,日成交額1.1萬港元,似乎已進入被市場邊緣化的境地。

  物業開發商相關服務下降28%

  從業務結構來看,物業管理服務、物業開發商相關服務、增值服務三大業務去年同比增長1.43%、-28.5%、16.7%,在疫情影響下物業開發商相關服務下降幅度最大,也是唯一收入下滑的業務。

  具體而言協銷收入減少約人民幣10.7百萬元或約27.3%;規劃及設計咨詢以及檢查服務費減少約人民幣10.1百萬元或約58.7%。表現在地域方面,則是天津收入下降了52%,北京收入下降35%,整個京津冀地區下降了32%。燁星集團背靠鴻坤物業,主要在管項目以京津冀地區為主。

  同樣受疫情影響,盡管面積有所增長,但燁星集團物業管理服務收入增長不高。具體而言,住宅物業收入增加了16.7%,非住宅物業收入減少20.9%,商場及寫字樓物業受疫情影響收入均錄得減少。由于絕對大部分新交付項目于下半年交付,公司稱對物業管理的貢獻將在2021年完全反映。

  整體上,由于對開發商收入下降,物業管理服務收入占比反而從2019年的69.1%提高至2020年的73.4%,業務集中度的上升說明公司缺乏有效的第二增長曲線。盡管這是物業管理行業的通病,但這一通病在房企依賴度高的物管公司身上體現的更為明顯。

  近2年業績頹勢盡顯   關聯房企依賴度高達98%

  截至2020年末,燁星集團在管面積為7.6百萬平方米,較2019年的4.9百萬平方米增加2.7百萬平方米,其中住宅增加了2.3百萬平方米。而整個在管項目中,鴻坤集團的項目占比達到了98%,2019年這一數據是98.9%。燁星集團對房企母公司的依賴度居高不下。

  據中物協數據,2020年港股物業股平均在管面積為105.4百萬平方米,對比可見燁星集團的迷你。同期,公司合約面積為11百萬平方米,其中住宅占比85%。合約/在管比率為1.44,而42家物業股這一數據的平均值為1.65。短期內,燁星集團若無并購快速增長可能性不大。

  就是這樣一家不起眼的迷你物企,關聯房企的依賴度如此之高,后者一舉一動對燁星集團產生了極大影響。

  受疫情影響交付變慢,對開發商的收入即下滑,進而影響到整體業績。2020年燁星集團實現利率及凈利率分別為24.3%及7.9%,較上年同期分別減少10.2及1.5個百分點,毛利率的降幅明顯。盡管公司并未披露各項細分業務的毛利率,但行業內對開發商業務的毛利率比基礎物管收入高出許多,毛利率的下降與開發商業務放緩有關。

  橫向來看,燁星集團近三年營收增速持續放緩,2017-2020年分別為64.6%、31%、8.93%,2020年更是負增長。同期凈利潤增速為104.5%、2.93%、-30%、-20%,2019年還能維持增收不增利,2020年凈利潤2連降。

  這在高速增長的物業管理行業來說實屬罕見,燁星集團也是目前少數幾家業績下滑的物業股。截至4月6日,燁星集團市盈率(TTM)為11.5倍,與物管行業一級市場10-20倍的并購PE同水平。這一情況并不利于其去做收并購,反而容易成為頭部物管的“獵物”。

  但燁星集團與藍光嘉寶服務項目構成不同,后者關聯房企項目占比僅30%,燁星集團與鴻坤集團緊密聯系,并未能展現良好的獨立開拓能力,或許會增加潛在交易的難度。

  截至4月6日,燁星集團股價為0.7港元,總市值2.8億港元,當日成交額僅1.1萬。燁星集團已經被市場邊緣化。

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文章關鍵詞: 燁星集團 物業 鴻坤物業

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陳憲

陳憲

新浪財經上市公司研究員

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