物業年報│浦江中國不再披露面積數據 公眾物業收入下滑拖累業績

2021-04-02 16:44:41 作者:陳憲 收藏本文
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  物業年報│浦江中國不再披露面積數據  公眾物業收入下滑拖累業績

  3月31日,浦江中國發布2020年業績公告,公司實現營業收入7.6億元,同比增長58.6%;實現年內利潤為0.37億元,同比增長80.5%。同期毛利率為15.35%,較上年同期微降0.05個百分點;凈利率為4.84%,較上年同期微增0.6個百分點。

  在經歷過凈利潤2連降之后,2020年浦江中國的業績終于正向增長。收購城鎮環衛業務帶來了營收的大步向前,但在這背后公眾物業物管收入首次下滑,這家定位于非住宅物業的迷你物管公司未來要走向何方?

  物管收入增長幾乎停滯  主要靠新收購業務驅動

  作為物業板塊少有的專注于非住宅的物業管理服務商,浦江中國的業務結構有點特殊。物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務三大業務,浦江中國只有以收取物業費為主的物業管理服務,其他需要面向接開發商、及業主的服務并不涉及。

  2020年年報顯示,公司主營業務分為物業管理服務及城鎮環衛服務,城鎮環衛服務是2019年9月收購泓欣51%的股權后新增的業務。

  2020年公司包干制物業管理服務、酬金制物業管理服務、城鎮環衛服務的分別占總收入的66.7%、0.6%、32.7%。不同收入計算方式的物業管理服務分別較去年同比僅增6.82%、1.3%,城鎮環衛業務是2020年新增,無同比數據。從物管服務微弱的增長可見,2020年營收增長有88%來自于城鎮環衛服務。

  對比往年數據,2016年-2018年浦江中國發展緩慢,2019年同比增長23.8%后營收規模增至4.84億元,2020年營收再度增長58.6%,是浦江中國近年來營收增速最高的一年。若無收并購,浦江中國2020年增長可能又要落后于同行。

  過去2年浦江中國營收雖然保持增長,但年內利潤持續下滑。2018/2019年分別下降27.5%、22%,2020年年內利潤高增80.5%主要是建立在此前2連降的基數上。畢竟浦江中國2019年凈利潤只有2048萬元,2020年也只有3697萬元,在港股物企中屬于排在末尾的迷你物企。

  不再披露面積數據  公眾物業收入下降拖累業績

  往年都披露在管面積的浦江中國,2020年選擇了不披露具體數據。

  僅表示期內,集團透過其附屬公司及于聯營公司的投資訂立了499項物業管理協議,以就于中國的物業提供各類物業管理服務,較2019年同期的455項物業管理協議上升約9.7%。總收益中約67.3%為源自提供的物業管理服務,這其中約90.2%乃產生自向非住宅物業提供物業管理服務,余下約9.8%乃來自住宅物業。

  盡管如此,我們仍然能從披露的各業態物管收入中了解一二。2020年商業綜合體及辦公大樓、公眾物業、住宅物業、其他物管收入分別同比增長22.8%、-24.5%、15.3%、5.8%。以非住宅物業為主的浦江中國,住宅物業不是強項,但公眾物業收入減少值得警惕。

  2017-2019年年數據顯示,公眾物業在管面積一直是公司最大的在管物業類型。其物業費不及商業綜合體及辦公樓,所以物管收入占比居第二。2020年該業態物管收入下滑無疑是拖累物管服務收入的主要因素。

  另一個值得關注的是,往年都會單獨列出的政府物業,2020年該項目被歸類為其他,我們也無法得知其2020年收入情況。

  2020年浦江中國毛利率為15.35%,凈利率為4.84%,較低的凈利率并無改善。由于浦江中國同樣沒有披露各業務毛利率,只能從分部業績中簡單估算,物管業務的利潤率約為11%,新增城鎮環衛業務利潤率約為16%。定位為非住宅物業管理,浦江中國的未來還不甚清晰。但可以肯定的是,收并購或許會成為其業績主要驅動。

  2019年8月,2020年1月及2020年3月已分別完成收購上海新市北,泓欣及南京松竹,收購及投資活動帶來的利潤貢獻已經在2020年顯現。截至2020年末公司現金及現金等價物為1.26億元,較上年同期下降11.8%。

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文章關鍵詞: 浦江中國 物業

作者

陳憲

陳憲

新浪財經上市公司研究員

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