330億交易背后的平安凱德“進退局”:凱德“逃頂”還是急流勇退?

330億交易背后的平安凱德“進退局”:凱德“逃頂”還是急流勇退?
2021年07月05日 03:51 新浪財經綜合

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  來源:國際金融報

  何艷艷 攝  何艷艷 攝

  繼潘石屹將SOHO中國清倉出售后,近日凱德也將旗下的六個不動產放上了交易的貨架。

  從標的資質來看,這是凱德手中的優質項目,它們坐落于上海、北京、寧波、成都、杭州5個一二線城市,六個項目的部分股權總資產價值467億元。

  最終平安人壽吃下了這個龐大資產包的部分股權,總出資額不超過330億元。

  交易完成后,凱德在各項目中的持股比例,將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%,變更為12.6%-30%,并繼續負責項目的運營及資產管理。這場甩賣,也為凱德回籠資金超過20億新元,折合人民幣約96億元。

  凱德“逃頂”還是急流勇退?

  凱德旗下綜合體旗艦品牌來福士在國內的亮相始于2004年,彼時其進入中國市場已經10年。隨后的16年里,來福士擴張到了9座,足跡遍布北京、上海、成都、寧波、杭州、深圳、重慶7城。核心城市上海獨占3座,分別為上海來福士廣場、長寧來福士廣場和北外灘來福士廣場(未開業)。與此同時,凱德在中國大陸地區的購物中心總數達到44個。

  業績穩步擴張的同時,凱德也沒能逃脫疫情給業績帶來的影響。

  2020年凱德旗下購物中心物業凈收入同比下滑13.2%。同年其購物中心的總出租率也下滑7.4個百分點至89%,客流量也下降了32%。

  雖然凱德集團(中國)投資與投資組合管理首席執行官潘子翔表示,來福士品牌已發展為“能夠提供穩定經常性收益的成熟資產”,但凱德卻沒有將這個現金奶牛攥在手里。其慣常的商業運營模式是在項目初期通過私募基金進行開發,之后高效運營項目提升資金價值,待項目成熟后通過交易實現資金回收,最后將所得資金用于再投資。

  來福士的“成熟之日”恰是凱德退出之時。

  退出的背后也是凱德近年來悄然開啟的換倉模式,從傳統的住宅、購物中心、住宿等領域,進一步擴展至物流、商務園、工業地產等領域。

  潘子翔表示,本次出讓六個來福士的部分股權,將為凱德創造超過20億新元的凈收益,折合人民幣約96.2億元。其中部分資金將用于重點投資數據中心等新經濟資產,未來幾年,凱德還計劃在中國將旗下新經濟資產的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

  對商業嗅覺靈敏的凱德來說,新經濟資產早已布局良久。

  今年4月,凱德宣布以36.6億元收購一個位于上海閔行區的超大規模數據中心園區。此外,凱德集團在新加坡已有4個數據中心,歐洲11個,同時也是韓國一個數據中心開發項目的基金和資產管理方。凱德表示,在積極把握新經濟資產發展機遇的同時,集團也將繼續在商業地產等領域投資并深耕。

  其實,近年來已有不少企業加入到數字化、智能化轉型中,政府亦有相關政策配套支撐產業發展。相關數據顯示,預計到2024年,亞太地區數據中心行業將以兩位數的年復合增長率快速發展,其中中國數據中心市場的年復合增長率預計將達到30%。

  除了回收資本進行再投資,凱德本次將平安拉入戰略合作伙伴陣營,也是推行本地化運作的策略之一,借此建立穩固的全球性資本合作伙伴網絡。凱德集團首席執行官李志勤表示:“凱德將繼續持有這六個來福士項目的股權,并負責項目的運營及資產管理。凱德期待與中國國內機構投資者建立更廣泛的資本合作,使凱德的投資者基礎更加多元化。”

  平安的進擊

  作為已能提供穩定經常性收益的成熟資產,凱德的來福士資產包最終被平安攬入懷中。

  實際上,平安今年在不動產領域動作不少。除了上述項目,其今年還拿下了北京麗澤商務區D-03、D-04不動產和平安香港總部大樓,前者累計出資金額為69.41億元,后者累計45.17億元、89.73億港元。本次投資完成后,平安人壽標的項目投資余額占公司一季度末總資產的比例約為1%,同時,其投資非自用不動產類賬面余額占一季度末總資產比例約為10.3%。

  諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為,本次交易的六個來福士項目資產優質,租戶及合約穩定,平安接盤來福士股權后可保證資金的保值,并通過穩定的資金回報實現資金增值。平安的投資也符合此前平安首席投資官陳德賢接受采訪時所言的“未來不動產投資會偏向物業類項目”的策略。

  截至2020年末,中國平安保險資金投資組合規模達3.74萬億元,較年初增長16.6%,總投資收益1996.36億元。其在不動產以及與不動產關聯的物業、債和股票等方面的投資金額占其保險資金總規模的7.5%左右,相較監管規定允許的30%的投資比例上限存在一定空間。

  近年來,平安加倉不動產領域早已引起市場的注意。到目前為止,平安投資的124家公司中多數與地產相關。據統計,平安重倉了13家房企,與20多家龍頭房企有合作關系,其中,持股華夏幸福25%;持股中國金茂14%,此外,還投資了碧桂園、輝旭等知名房產。

  值得一提的是,平安今年招攬了魯貴卿、蔣達強兩位房企出身的高管加盟。2月,蔣達強辭別老東家弘陽集團,赴任平安不動產總裁。此前,蔣達強曾任職旭輝、弘陽,相較房地產開發公司,平安不動產業務更廣泛,涵蓋投資、商業地產、金融產品、產業發展等。

  魯貴卿則曾先后在中建五局、中國建筑中南建設集團擔任高管,2021年5月原平安不動產董事長鄒益民退任,魯貴卿正式接任掌舵。梁楠認為,二人的加盟或將對平安不動產的資金配置、企業業務板塊及涉及領域帶來新的變動。

  這點在二人主導推動達成的來福士項目已初見端倪。

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責任編輯:王翔

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