22城首輪集中供地成交10486億 規模房企優勢明顯

22城首輪集中供地成交10486億 規模房企優勢明顯
2021年07月05日 07:30 丁祖昱評樓市

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  2021年6月29日,隨著武漢首輪集中供地土拍結束,22座重點城市首輪集中供地全部在上半年完美收官。

  整體來看,22城雙集中供地是上半年百強投資的轉折點,隨著企業三道紅線指標不斷優化,二季度房企投資積極性顯著提升,TOP50強投資力度已經升至去年二季度的高點。

  從城市來看,隨著22個重點城市首輪集中供地的落幕,城市間分化也變得愈加明顯,部分城市熱度較高,如重慶、深圳、廈門、杭州等,其中重慶、廈門樓板價漲幅均45%,也有部分城市的多數地塊以底價成交,如沈陽、長春等,而最后集中供地的兩個城市,上海和武漢的熱度則相對較為平穩,尤其是上海的土拍政策在多維度、高精度的調控下,具有較為積極的意義。

  隨著第二、三批集中供地的來臨,未來城市、企業間的洗牌與分化仍會加劇,其中龍頭房企和國企、央企策略仍是率先“搶跑”,且優勢顯著,相較之下,中小房企拿地難度加大,僅能通過合作拿地或撿漏的方式參與。

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  22城首輪集中供地成交10486億元

  2021年4月15日,長春打響了22城首輪集中供地的“第一槍”,雖然長春首場土地集中出讓以平淡收場,但隨后北京、深圳、杭州、重慶等熱點城市首輪集中供地,地塊競爭尤為激烈,多數房企不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊。這主要是由于集中拍地時間間隔較長,部分熱點城市長時間的土地“零增長”造成房企的“饑餓感”造成的。

  6月25日,上海終于完成了首輪土地集中出讓,從總金額來看,上海的成交總價在首批集中供地的22城中排第六位,但是在上海土拍政策高精度的調控下,上海作為一直以來的熱點城市,首次集中供地整體較為平穩,無論是從區域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”,過熱、過冷的現象均未出現。

  不僅如此,上海還通過多維度調控,給房企預留了部分盈利空間,同時引入產業等出讓條件也最大限度地提高了競拍的準入門檻,強化了區域未來產業規劃,推動五大新區戰略發展需要,可謂經典。

  在此之后,武漢作為22城中最后一個進行首輪集中供地的城市,也在6月29日落下帷幕,從成交情況來看,武漢共推出56宗地塊,其中涉宅地塊49宗,共計建面960.5萬平方米,占2020年全年成交涉宅用地建面的33%。成交總價達778億元,在第一批集中供地城市中位列前五,僅次于杭州、北京、南京和廣州。但由于多數地塊底價成交,平均成交溢價率僅9.3%。

  圖:首輪集中供地成交金額超過400億的城市

  數據來源:CRIC

  至此,22座重點城市首輪集中供地已全部出爐,共計出讓含宅地塊782幅,成交金額達到10486億元。在集中供地模式下,城市間的洗牌與分化在加劇,既有熱度居高不下的城市,也有地塊底價成交、甚至流拍的城市。

  我們認為,集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式,都會對“控制地價、抑制溢價”有一定的幫助,在具體實施的過程中需要根據各城不同的情況進行調整。在這其中上海多維度、精細化的調控方式有一定的借鑒意義。

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  上半年新增貨值百強門檻超百億

  22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應的轉折點,也是上半年百強投資的轉折點,隨著企業三道紅線指標不斷優化,二季度,隨著首批集中供地城市的開始集中供地,房企投資積極性顯著提升,TOP50強投資力度已經升至去年二季度的高點。

  截止2021年上半年末,新增貨值百強門檻為105.1億元,同比上漲32%。年內新增土儲貨值超過千億的房企已達到13家。

  從各梯隊新增貨值集中度來看,TOP1-10房企新增貨值占百強房企的38%,較5月末提高2個百分點,TOP11-20強占比17%,與5月末保持一致,后50強房企新增貨值僅占百強的19%。短期來看,強者恒強的趨勢并未改變,在集中供地影響下投資集中度將進一步提升。

  圖:2021年1-6月百強房企各梯隊新增貨值集中度情況

  數據來源:企業公告、CRIC監測

  從單月拿地力度來看,在土地價格較高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后,6月份50強房企的投資力度有所下滑,單月投資金額為3110億元,環比下滑37%,一方面是由于總價高城市的數量減少所致,另一方面規模房企經過積極補倉后,拿地步伐也有所放緩。

  整體來看,2021年50強房企投資金額1.64萬億,與去年上半年相持平。“走勢上呈現先抑后揚”,50強房企一季度投資力度延續了去年6月以來下滑的趨勢,二季度在集中供地帶動下,投資力度顯著高于一季度與去年四季度,與2020年二季度的投資窗口期持平。

  圖:2020年1月-2021年6月50強房企單月投資額(單位:億元)

  數據來源:企業公告、CRIC監測

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  規模房企在集中供地中率先“搶跑”

  從房企的競爭格局來看,規模房企、國企、央企占據絕對優勢。其中TOP50房企超過半數在22城中有所斬獲,TOP30房企更是競得雙集中供地四成地塊。

  反之中小房企生存環境堪憂,只能通過聯合拿地、抱團取暖的方式參與。目前看來“中小型房企+地方平臺公司”是較為主流的合作模式,規模房企相對更傾向于獨立拿地。

  由此可見,規模房企策略仍是聚焦首輪集中拍地,一方面資金優勢可以“先發制人”,另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值,也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

  但考慮到融資環境并未發生寬松的轉變,頭部房企首發領跑的同時,同樣需要兼顧三道紅線、融資監管、現金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值后,預計投資的腳步將略有放緩。

  因此,對于中小房企而言,核心城市第二、三輪集中供地將成為投資的窗口期與機遇期,尤其類似武漢這樣土拍調控相對寬松、拿地門檻較低的核心城市,是中小房企補充優質土儲的首選。

  整體而言,隨著集中供地第一輪結束,核心城市土地供應暫告一段落,預計7月份房企工作重心將繼續偏向銷售、回款等方面。

  未來房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關,市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化,行業內的洗牌也將持續,龍頭房企、國企和央企的優勢持續放大。

  對于未能成功拿地的企業,尤其中小房企來說,及時轉移戰略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業持續運營的重要方式,但如何在權益和規模之間做取舍,將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規模房企“廝殺”之后,第二批集中供地或將是中小房企爭奪的絕佳時機。與此同時,在差異化投資策略下,企業仍應關注核心三四線城市以及非公開招拍掛市場。

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責任編輯:尹悅

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