史上“最狠”學區房終極大招:一個時代結束?上千萬打水漂

史上“最狠”學區房終極大招:一個時代結束?上千萬打水漂
2021年07月05日 00:00 中國基金報

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  中國基金報 泰勒

  學區房的時代可能要過去了,這個周末,西城落地史上“最狠”學區房政策,家長們都崩潰了。“學區房永遠漲,一房解千愁”的局面恐怕要徹底改變了。

  北京西城區

  放出了學區房的終極大招

  近日,北京市西城區明確,2020年7月31日后購房家庭,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

  從7月2日開始,不少北京西城幼升小的學生家長,陸續接到了調劑電話。特別是為了孩子入學,在去年7月31日后斥資買下德勝、月壇和金融街片區學區房的家長們,他們按照要求登錄西城區教育考試中心官網,在登記意向學校時,卻意外發現原本可以進的“牛小”(優質小學),基本都沒有了學位,只能選擇其他片區的普通小學。

  有消息稱,德勝的育翔小學,四老房本的很多都被調劑了,有調到本區“西師附小”的;也有調到新街口學區“志成小學”和“第二實驗小學玉桃園分校”的;還有調到什剎海學區“雷鋒小學”和“鴉兒胡同小學”的。

  金融街宏廟小學,四代房本很多調劑到了本區的“華嘉小學”、“實驗二小涭水河分校”

  731之后的房本雷更大,房本或者戶籍是731之后的,要去網上填報志愿,限時兩天時間。填報系統顯示不管你買的是哪個學校的學區房,基本只有渣校可選。德勝、月壇這兩個最均衡的學區,本區內學校全部不能選,直接派到相鄰學區。

  結論就是西城房本是731之后的,全部去比較一般的學校。可以說這學區房算是白買了!

  731政策,是指去年西城區公布的一條新政策,規定自2020年7月31日后法定監護人在西城區取得房屋所有權證書的家庭,適齡兒童申請入小學時,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學;此外,自2020年7月31日后戶籍從本市其他區遷入西城區的個人居民戶籍適齡兒童申請入小學時,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

  多校劃片是指一個小區對應多個學校。多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區,確保各片區之間大致均衡。在具體操作中,實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生,仍應就近安排至其他學校入學。

  此前是一套住房對應一個學校,多校劃片后,一套住房對應多個學校。

  也就是說,即使你買了學區房,也會和學校周邊的居民(非學區房)共享機會。

  通俗點說,之前高價買入的學區房,由于多校劃片極有可能分到普通學校。

  在個別片區,凡是去年7月之后購買學區房的,全部被分配到鄰近片區,不只是“多校劃片”,更是“不分片區多校劃片”。

  至于分配到哪個學校,沒有規律、不能干預,公平搖號。

  花的溢價高價錢白花了,特別是賭學區房升值的投資客。

  有大V“房世子”在微博分析稱,東城區給的辦法是,純隨機。你買了房,家附近肯定不止一所學校吧,就近入學,又沒說按最近入學。我就給你隨機分到其中一所學校去。

  這個辦法的作用是啥呢?打亂你的價格體系,原來一百分的學校對應的房子賣100萬,80分的房子賣80萬,現在給你隨機分,你說你房子應該賣多少萬?

  西城這邊呢,用的方法則是—打龍頭。

  對于月壇和德勝這兩個漲比較猛的學區,我直接全給你調劑出去,你雖然買了這里的房子,但是對不起,你得去旁邊的學區上學。

  這招釜底抽薪太狠了,你買了10萬一平的房子,給你拉到5萬一平的房子那邊上學!

  此前西城區的學區房房價有多高?

  此前,西城從未嚴格執行過多校政策。使得新入手學區房的家庭抱有僥幸心理,不怕多校劃片,認為自己會賭贏,孩子因此能上好學校。但西城此次的決心和力度,可謂給他們當頭一棒,高房價到頭來只換取了一個渣校的名額。

  為火熱的學區房降溫,西城做的屬實驚艷。

  近年來,受學區政策的影響,學區房市場火熱,價格屢創新高。德勝已飆升至約17萬/㎡,金融街更是在20萬/㎡以上。今年開年后,西城德勝等學區房,有的房子一夜之間漲了40萬元。而據數據顯示,在今年的2-4月,北京二手房市場成交約52585套,成交量環比增速在30%以上,西城學區房成為主力。

  由于疫情及其他原因,很多家長意識到,短期內無法將孩子送往國外讀書,于是轉向國內的優質學區,同樣增加了對學區房的需求。近期一些國際學校的生源增多,同樣也是源自該部分的需求。

  而在2019年的雙十一,在某拍賣網上,位于北京市西城區爛縵胡同的一套5.6平方米的“破舊小”學區房經過多輪拼殺,以總價127.55萬元成交,吸引了近5萬人次圍觀。而這套房源原本的估價為65.76萬元。

  這意味著,這套胡同房每平方米價值約23萬元左右。而同地段房源一般僅需9萬~13萬/㎡。

  不是別墅,不是精裝修,不是無敵視野海景房,僅僅是一1室0廳0層”的“破舊小平房”。

  房產經紀人提醒道:西城區基本都是學區房,網紅法拍房的面積和價位平時基本是不可能有的。十平米的房源其實非常少,就算有,可能也是有人為孩子買了一套,占住學位再賣出去。因此,不少小戶型的房源基本已經沒有學位了。

  而在2016年,在北京市西城區的文昌胡同深處,一間小小的、不起眼的、甚至雜草叢生,可以說有點破敗的房子,剛剛賣出了相當于20公斤黃金的價格。確切地說,這處僅僅11.4平米的房產,賣出了530萬元人民幣的天價,每平米房價達到46萬元人民幣。賣出如此高價的原因,就因為它是北京最著名的小學之一實驗二小的學區房。46萬的單價,也創造了北京最貴學區房的記錄。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出,去年西城區731政策出來后,他曾表示,過去為了獲得較好的入學名額,一些購房者會選擇購買小戶型的學區房,這也造成了這類學區房出現了價格炒作的亂象。而這次西城區的入學政策也體現了當前學區改革的重要導向,通過限制學位和隨機分配學區的方式,客觀上為學區房降溫。

  整治以學區房等名義炒作房價

  4月30日,中共中央政治局召開會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。

  兩個月來,廣州市、成都市、石家莊市、南京市等多地展開行動治理房地產領域虛假違法廣告,其中,以學區房的名義違規宣傳和炒作房價成為整治重點。

  石家莊市已于2021年5月10日、11日下午,對全市133家房地產開發企業、中介機構、廣告經營單位等共計290人分期分批進行集中行政指導和相關法律培訓。

  據悉,本次培訓針對房地產企業廣告違法行為頻發的現象,對房地產、中介機構、媒體等廣告活動市場主體進行集中約談指導和廣告相關法律法規培訓學習,重點解決涉及學區房、投資升值等虛假違法廣告宣傳問題,減少房地產虛假違法廣告頻發亂象,規范石家莊市房地產廣告市場經營行為。

  5月17日,南京市房產局會同市教育局等部門,對全市房地產經紀機構開展專項檢查。各區累計檢查了房地產經紀機構191家,檢查組隨機抽查了17家房地產經紀機構門店,重點檢查是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。

  5月19日,成都市教育局聯合成都市住房和城鄉建設局、成都市市場監督管理局印發了《關于開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作的通知》(以下簡稱《通知》),明確2021年5-6月,全市開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作。

  《通知》指出,專項整治的主要范圍包括從事商品房銷售及二手房買賣的房地產開發企業、房地產中介機構、房源信息發布平臺、網絡媒體等市場主體的以下三種行為:以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學的;在廣告或其他形式的宣傳中使用學位房、學區房、學府房、名校配套等引發購房者對特定中小學入學資格產生誤解的;以書面或口頭形式承諾特定中小學入學資格的。

  5月24日,廣州市教育局等五部門聯合印發了《關于規范房地產配套教育設施廣告宣傳的意見》的通知,對教育資源無中生有、夸大事實、信息不完整、告知缺位等宣傳現象進行依法查處,并提出規劃階段、建設過程、銷售合同、銷售過程等多方面監管,指出要依法依規對違法違規行為予以懲處,加強“守信激勵”和“失信懲戒”,強化綜合治理。

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責任編輯:尹悅

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